Ma quanto costa una casa in montagna e quali sono le località del Bel Paese su cui conviene investire? Scopriamolo insieme
Il mercato delle seconde case sta conoscendo un momento particolarmente felice: la casa in montagna, in particolare, si conferma una delle scelte preferite dai vacanzieri provenienti soprattutto dal nord Italia.
L’Ufficio Studi Gabetti ha, a tal proposito, analizzato l’andamento del mercato immobiliare delle principali località montane turistiche di Lombardia, Piemonte, Veneto, Trentino e Val D’Aosta. Vediamo i dati insieme.
In Lombardia si osservano segnali positivi per il mercato delle seconde case, soprattutto nelle location più esclusive della Valtellina, come Bormio, dove l’interesse verso l’acquisto è cresciuto anche da parte di chi compra a titolo di investimento verso prodotti sia in ottimo/buono stato, sia da ristrutturare.
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2020, la località di Morbegno ha registrato 116 transazioni residenziali, +24,4% rispetto all’anno precedente. Bene anche Aprica, con 98 transazioni, +20,5% e Teglio, 56 compravendite, +11,3%.
In quest’ultima località si compra a prezzi contenuti, da un minimo di 800 a un massimo di 1500 euro al mq per soluzioni signorili, da 600 a 900 euro al mq per immobili di tipologia media.
Prezzi più alti per Chiesa in Valmalenco: 1.100-2.500 euro al mq per immobili signorili e 900-1.600 euro al mq per le soluzioni medie.
Nelle location top di Bormio e Livigno i prezzi sono rimasti stabili per le soluzioni signorili con valori minimi intorno ai 4.500 – 5.500 euro al mq, fino a un massimo di 6.500 – 7.500 euro al mq. Per immobili medi i prezzi si abbassano a minimo 2.500 – 4.500 euro al mq, fino a un massimo di 3.300 – 5.700 euro al mq.
Anche nella bassa Valtellina, nella località di Morbegno, si registra un andamento delle quotazioni differenziato a seconda delle tipologie. Per soluzioni signorili in città le quotazioni variano dai 1.900 ai 2.300 euro al mq, a seconda della posizione e dello stato conservativo della soluzione proposta, mentre per immobili medi i prezzi sono tra i 1.000 e i 1.600 euro al mq.
Secondo i dati dell’Ufficio Studi Gabetti, nel 2021 il mercato turistico montano in Piemonte, della Provincia di Torino e della Provincia di Verbano-Cusio-Ossola, ha continuato a mostrare un buon andamento, anche se differenziato sia per transazioni, sia per quotazioni, a seconda delle varie zone e tipologie.
A Sauze d’Oulx e Bardonecchia la richiesta si orienta sulle zone centrali e di recente costruzione: mantengono la loro attrattività anche i piccoli borghi, dove si opta spesso per soluzioni indipendenti.
Molto richieste anche le zone di Oulx, con le frazioni di Savoulx, Cotolivier e la zona di recente edificazione di Gad. Le tipologie più ricercate sono i bilocali (50-60 mq) e i trilocali (70-80mq), mentre si confermano caratteristiche ambite i piccoli giardini o terrazzi e l’esposizione dell’abitazione da sud-est a sud-ovest.
I tempi medi di vendita si aggirano sui 3 mesi per immobili a prezzo, mentre gli sconti in fase di chiusura della trattativa sono in media del 7%.
Nel Comune di Oulx i prezzi si attestano su una media di 2.000 – 2.700 euro al mq per le soluzioni signorili e intorno ai 800 – 1.500 euro al mq per le soluzioni di tipologia media. Qui le zone più richieste sono il centro e Cotolivier e la ricerca per l’acquisto si orienta verso soluzioni in contesti condominiali o indipendenti in buono stato o da ristrutturare, dotate di balcone o giardino. Per la locazione, invece, preferiti immobili già ristrutturati.
A Bardonecchia si registrano quotazioni differenziate a seconda della zona per immobili di tipologia media: a Bardonecchia-Medail e Centro siamo su una media di 1.500-2.900 euro al mq, a San Giorgio valori sui 1.900-3.800 euro al mq, mentre a Bardonecchia- Le Gleise sui 2.500-4.000 euro al mq.
Passando alle località turistiche montane della Val D’Ossola, nella provincia del Verbano-Cusio-Ossola, il dettaglio le quotazioni vede Macugnaga dove i prezzi sono lievemente inferiori rispetto al 2020 con valori tra i 2.400 – 3.000 euro al mq per gli immobili signorili e a 1.500 – 2.800 euro al mq per le soluzioni medie.
All’Alpe Devero siamo su una media di 2.000 – 2.800 euro al mq per soluzioni medie. La località di San Domenico di Varzo presenta valori fino a un massimo di 2.500 euro al mq per il signorile e 1.300 – 2.100 euro al mq per le soluzioni medie.
Per la località Formazza le quotazioni si attestano sui 1.700 – 2.500 euro al mq per le soluzioni signorili e 1.400 – 2.200 euro al mq per soluzioni medie.
Nel 2021, secondo l’esperienza degli agenti Gabetti, si rileva un andamento positivo per il mercato delle seconde case nella zona di Asiago e limitrofi, con un mercato delle compravendite piuttosto dinamico e una propensione verso l’affitto turistico stagionale o annuale.
Questo dopo un 2020 che ha risentito inevitabilmente delle conseguenze del lockdown, anche se con situazioni differenziate: ad Asiago si sono registrate 120 compravendite residenziali, rispetto alle 150 del 2019, a Gallio 114, non molto distante dalle 126 dell’anno precedente, mentre Roana è risultata complessivamente stabile, chiudendo con 202 transazioni (201 nel 2019).
Nel 2021 i prezzi risultano sostanzialmente stabili. La zona con maggiore attrattività turistica si conferma quella di Asiago, seguita da Gallio e Roana, area scelta da chi desidera la vicinanza ai numerosi servizi e alla loro accessibilità. Di interesse anche soluzioni più in quota o, comunque, defilate dal centro, ideali per chi cerca tranquillità e panoramicità. Il mercato delle seconde case nella zona attiva principalmente acquirenti a livello regionale, soprattutto dalle zone di Padova, Vicenza, Verona, Rovigo e Venezia, mentre gli stranieri provengono soprattutto dal nord Europa.
Il mercato delle seconde case nell’Altopiano di Asiago si sta mostrando in evoluzione, passando da una richiesta di soluzioni per l’acquisto o per la locazione a uso meramente turistico, a chi invece sente la necessità di una seconda casa anche per praticarvi lo smart working.
Le località più ambite si confermano quelle nei pressi del centro di Asiago e dunque a poca distanza dai servizi, immerse nella quiete e da dove è possibile godere di una bella vista panoramica. Apprezzate anche soluzioni indipendenti un po’ più isolate, soprattutto da un target più giovane.
Le soluzioni più richieste sono per appartamenti di tre locali sia in buono stato sia da ristrutturare, ma non mancano richieste per soluzioni in villa singola sui 150-200 mq.
Nel 2021, i prezzi per le soluzioni signorili ad Asiago variano dai 2.500 ai 3.500 euro al mq, gli immobili medi a 1.700 e i 2.500 euro al mq. A Gallio, per quanto riguarda il signorile i prezzi si attestano attorno ai 1.800 – 2.500 euro al mq, mentre per la tipologia media intorno ai 1.300 – 1.800 euro al mq. A Roana per il signorile si va dai 1.800 ai 2.000 euro al mq, a Treschè Conca e Cesuna le quotazioni si attestano sui 1.500 – 2.000 euro al mq con punte di 2.200 euro al mq per il signorile nella frazione di Camporovere.
Per immobili medi le quotazioni si attestano intorno ai 1.000 – 1.500 euro al mq a Roana e a Canove, 1.000 – 1.300 euro al mq a Cesuna e a Treschè Conca.
Quotazioni più contenute a Rotzo, intorno ai 1.300 – 1.500 euro al mq per il signorile e a 600 – 900 euro al mq per soluzioni medie da ristrutturare, e a Lusiana Conco, dove siamo a 1.000 – 1.300 euro al mq per il signorile e a 600 – 900 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare.
A Campitello i valori sono intorno ai 4.500 – 5.000 euro al mq per immobili signorili e 4.000 – 4.500 euro al mq euro al mq per immobili medi. A Pozza di Fassa e Vigo di Fassa siamo intorno ai 4.000 – 4.500 euro al mq per il signorile, mentre per il medio dai 3.600 ai 4.050 euro al mq. Cavalese è invece intorno ai 3.000-3.300 euro al mq per il signorile e a 2.700 – 2.900 euro al mq per il medio.
I tempi medi di vendita si sono contratti rispetto al passato: dagli 8 mesi del 2017 ai 3-5 mesi attuali, con una scontistica in fase di chiusura della trattativa nell’ordine del 7-10%.
A Courmayeur, nel 2020, si è registrato un numero di compravendite residenziali pari a 99 transazioni. Il Comune rappresenta da solo quasi un terzo delle compravendite registrate nel 2020 nella macroarea a cui appartiene (Valdigne, 306 transazioni, -6,3% rispetto al 2019).
Se nel 2020 Courmayeur ha risentito quindi dell’impatto del lockdown in termini di compravendite, nel 2021, secondo l’esperienza delle agenzie Gabetti, si è registrata una ripresa.
Nell’ambito del mercato turistico, la domanda di seconde abitazioni si concentra soprattutto in prossimità del centro pedonale, quindi nelle frazioni di Pussey e Villair, comode sia al centro sia agli impianti, e Dolonne, ricercata anch’essa per la vicinanza alle piste. La domanda, soprattutto per acquisto, si conferma guidata principalmente da residenti di Milano e provincia.
Le zone più richieste sono la zona centrale di Courmayeur e Dolonne per la loro vicinanza agli impianti sciistici. Preferiti i trilocali con doppio servizio di circa 80 mq, già ristrutturati o in buono stato per chi non ha la possibilità di seguire eventuali lavori di ristrutturazione e soluzioni da ristrutturare per gli acquirenti interessati maggiormente alla personalizzazione. Il budget medio si mantiene dai 400-600 mila euro.
In quanto a caratteristiche, il contesto assume un’importanza fondamentale, unito alla presenza dello spazio esterno. La provenienza degli acquirenti è principalmente italiana, soprattutto da Milano, con una quota minore di stranieri (francesi e svizzeri).
Le quotazioni a Courmayeur nell’ultimo anno sono risultate in sostanziale stabilità, in aumento i valori massimi delle soluzioni medie e signorili. Per il signorile i prezzi vanno mediamente dai 7.000 ai 12.000 euro al mq, mentre per il medio si va dai 4.000 ai 6.000 euro al mq. I tempi medi di vendita risultano stabili e si attestano intorno ai 2-3 mesi, mentre la scontistica ottenuta in sede di chiusura delle trattative non supera il 10%.
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